长春市物业专项维修资金管理办法

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长春市物业专项维修资金管理办法

吉林省长春市人民政府


第17号



《长春市物业专项维修资金管理办法》已经2005年9月8日市政府第43次常务会议通过,现予发布,自2005年11月1日起施行。



市长:祝业精

二〇〇五年九月二十六日



长春市物业专项维修资金管理办法



第一条 为加强本市物业专项维修资金的缴存和规范管理,保障房屋共用部位、共用设施设备的正常维修、更新、改造,根据国务院《物业管理条例》及《长春市城市住宅区物业管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市城市规划区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用和监督,适用本办法。

第三条 市房地产行政主管部门(以下简称主管部门)为本市物业专项维修资金管理的主管部门,负责指导、协调、监督物业专项维修资金的管理与使用。市财政部门负责对物业专项维修资金的缴存、管理、使用情况进行监督。市物业专项维修资金管理机构(以下简称管理机构)具体负责本市城市规划区域内物业专项维修资金的缴存、管理及使用的日常工作。

第四条 本办法所称物业专项维修资金是指本市城市规划区域内的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的产权人,以及两个或两个以上产权人的非住宅物业的产权人按规定缴存的用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新和改造的专项资金。物业专项维修资金属产权人所有,专款专用。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第五条 物业专项维修资金的来源:

(一)房屋产权人按规定应当缴存、续存的物业专项维修资金;

(二)公有住房出售单位按规定提取的物业专项维修资金。

第六条 房屋产权人未缴存物业专项维修资金的,均应按规定缴存物业专项维修资金。

第七条 物业专项维修资金的缴存比例:

(一)购房人购买商品房屋的,按购房款的2.5%缴存;

(二)参加合作建房的,按房改办批复的合作建房价格的2.5%缴存;购买经济适用住房(含安居房、解困房)的,按照成交额的2.5%缴存;

(三)公有住房出售的,购房人按照房改售房款2%的比例缴存;出售单位按照售房款35%的比例缴存。

第八条 物业专项维修资金个人账面余额低于首次缴存额的30%时,产权人应及时续存。

第九条 物业专项维修资金的缴存方式如下:

(一)购房人在办理商品房屋(合作建房、经济适用房)产权交易对,应当持购房发票、商品房购销合同(购房协议)、申清办理房屋买卖登记表等要件到管理机构指定的窗口缴存物业专顷维,修资金;

(二)公有住房出售单位,应当按房改政策的有关规定,及时缴存物业专项维修资金。已经发生挪用的单位,应当及时把物业专项维修资金补存到专户;

(三)售房单位代收物业专项维修资金时,应当在办理《商品房预售许可证》前,与主管部门签订代收协议,代收的资金应当及时、足额存入指定的账户。

第十条 物业专项维修资金实行专户存储,按幢列帐,核算到户。

第十一条 管理机构为了保证物业专项维修资金的安全,物业专项维修资金闲置时,除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。

第十二条 物业专项维修资金自存入专户之日起按规定计息,每年转存一次。物业专项维修资金利息净收益转作物业专项维修资金滚存、使用和管理。

第十三条 管理机构应每年公布一次物业专项维修资金缴存。和使用情况。管理机构应当按照市财政部门的要求报送财务报告等相关资料,并依法接受审计部门监督。产权人对其缴存的物业专项维修资金有查询、质疑的权利。

第十四条 主管部门应会同财政等有关部门制定物业专项维修资金使用管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及产权人的查询和对帐制度。

第十五条 物业专项维修资金的使用,必须经过所涉及的产权人持票权2/3以上通过,由业主委员会向管理机构提出使用计划(尚未成立业主委员会的由物业管理单位提出),管理机构核准后根据工程进度分期划拨使用。

第十六条 申请使用物业专项维修资金应向管理机构提供以下资料:

(一)使用计划;

(二)产权人分户明细;

(三)物业服务委托合同;

(四)中修、大修、更新、改造项目的工程预算书;

(五)相关产权人同意使用物业专项维修资金的书面证明:

(六)其他相关材料。

第十七条 符合物业专项维修资金使用条件的维修、更新、改造费用按下列规定列支:

(一)房屋共用部位的中修、大修、更新、改造费用,由该幢房屋的产权人按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担,从各自所缴存的物业专项维修资金中列支;

(二)共用设施设备的中修、大修、更新、改造费用,由相关产权人按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担,从各自所缴存的物业专项维修资金中列支。

第十八条 产权人转让房屋所有权时,结余的物业专项维修资金与房屋所有权同时过户,房屋受让人应将转让房屋的物业专项维修资金账面余额支付给原产权人。转让合同另有约定的,从其约定。

第十九条 因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的,由产权人提出证据,经管理机构核实后,将物业专项维修资金账面余额退还产权人。

第二十条 因使用不当或者故意、过失造成房屋共用部位、共用设施设备损坏的,由行为人负责修复或依法承担赔偿责任。

第二十一条 未按本办法规定缴存(续存)物业专项维修资金的,由业主委员会或物业管理单位负责催告。

第二十二条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额缴存物业专项维修资金的,由主管部’门责令限期缴存物业专项维修资金本息;逾期仍不足额缴存的,应当处以自应缴存之日起未缴存额每日万分之三的罚款。

第二十三条 违反本办法规定,挪用物业专项维修资金的,由主管部门追回挪用的物业专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理单位挪用物业专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第二十四条 物业专项维修资金管理工作人员在管理工作中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者监察机关依法给予直接责任人及直接负责的主管人员行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

第二十五条 各县(市)物业专项维修资金缴存、管理及使用参照本办法执行。

第二十六条 本办法自2005年11月1日起施行。


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  产品缺陷是产品责任法中一个至关重要的概念,各国立法上和实践中对“缺陷”一词的定义和解释,直接关系到权利要求能否实现,同时也是实现责任控制、防止过度归责的一道主要闸门。因此,产品的缺陷及其认定标准便成为理论界和实务界所共同研究和关注的问题。

  一 、产品缺陷的定义

  在美国,1965年的《第二次侵权法重述》第402A条把缺陷定义为:“对使用者或消费者或其财产有不合理危险的缺陷状态。”在日本,《制造物责任法》第2条第2款规定:“本法所称的缺陷,是指考虑该制造物的特性、其通常遇见的使用形态、其制造业等交付该制造物时其他与该制造物有关的事项,该制造物欠缺通常应有的安全性。”我国《产品责任法》第46条对缺陷这样定义:“本法所称缺陷,是指产品存在危及人身、他人财产安全的不合理危险;产品有保障人身健康,人身、财产安全的国家标准、行业标准的,是指不符合该标准。”

  二、我国对产品缺陷法律界定的缺陷

  我国有关产品缺陷界定的法律规范,是一个多层次的法律体系。首先,《民法通则》从基本法的角度对产品缺陷作了界定,该法第 122条规定:因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的,产品制造者、销售者当依法承担民事责任。此条规定将产品缺陷界定为质量不合格有欠妥当,已遭国内众多学者诟病。其次,《产品质量法》作为我国规定产品责任的一部最全面的法律,其对产品缺陷的界定具有基础性的意义。该法第 46条对产品缺陷作了如上界定:本法称的缺陷,是指产品存在危及人身、他人财产安全的不合理危险,产品有保障人体健康、人身财产安全的国家标准、行业标准的,是指不符合该标准。可以说该条文在我国作为产品缺陷界定的一条重要的法律规范,已实行了十余年,其所起的作用是不容忽视。此外,一些部委规章与地方性法规也对产品缺陷有所界定。如 2004年正式实施的《缺陷汽车产品召回管理规定》。该规定第五条第二款便对汽车缺陷做出了如下界定:本规定所称的缺陷是指由于设计、制造等方面的原因在某一批次、型号或类别的汽车产品中普遍存在的具有同一性的危及人身、财产安全不合理危险,或者不符合有关汽车产品安全的国家标准的情形。这些规范往往成为认定产品缺陷的参照,是对《产品质量法》的有益补充。综上所述,我国《产品质量法》关于产品缺陷认定存在两个标准,即:是否存在不合理危险的一般标准和是否符合有关国家、行业标准的安全标准。但关于“不合理危险”的内涵以及具体认定,目前我国法律未明确,实践中也缺少具体可行的标准。安全标准自身存在着不可调和的弊端。同时,《产品质量法》第46条规定了判断某一产品是否构成缺陷时,当该产品有安全标准时优先适用该标准,没有该标准时才适用“不合理危险”的一般标准,即在司法适用中,安全标准优先于“不合理危险”标准,这一优先适用规则也存在诸多问题。

  三、我国产品缺陷法律界定的完善

  1、合理界定“产品缺陷”及其认定标准

  对“产品缺陷”国际上存在着两种界定方法,美国采用“不合理的危险”,欧洲国家大多采“有权期待的安全”。无论哪一种,其出发点都是以一个理智人的合理预期为基础,以产品的安全性为考量。若产品所存在的潜在危险超出了合理预期,则该产品存在缺陷,这是确定产品缺陷的基本前提。笔者认为,我国的产品缺陷仍可采用“不合理的危险”的内涵界定。首先,我国自1993年实施《产品质量法》至今,不合理危险的界定方法己为司法界和学界所知悉和了解,不宜更换。其次,日、韩等国对于缺陷概念的界定也非采取单独的可期待安全标准,而是二者的结合,以便更适于其本国国清。第三,“不合理的危险”这一界定并非僵化的标准,实有很大的适用和执行空间。综上,我国产品缺陷应界定为“产品存在危及人身、他人财产安全的不合理的危险”,在制定《产品责任法》时应彻底摈弃“国家、行业标准”的安全标准,对与《产品质量中国政法大学硕士学位论文产品缺陷的法律界定法》相冲突之处可依新法优于旧法、特别法优于普通法的适用规则解决。

  2、明确“不合理危险”的涵义

  对于“不合理的危险”的含义,梁慧星教授采纳了美国《侵权法重述二》的内涵,其认为,对该界定的具体认定,应采取比较法解释方法,参照美国判例和学说,在具体案件中予以确立。①石慧荣先生认为,“对于不合理危险的认定,应考虑顾客的需要,经营者对危险是否能够认识以及消除危险的技术可行性和成本等诸多因素。”②台湾学者刘文琦先生认为,“产品是否具有‘不合理的危险’,应考虑以下因素:①生产者制造产品的合理用途;②一个具有社会一般认识的普通消费者,对其购买使用产品安全性的合理期望;③如果由于认识和技术水平所限,不能在产品收益不变的前提下,将其制作的更安全的或有其他之代替品,应该认为这些产品不具有不合理的危险性;④若产品的各项标准都符合安全标准时,不能就此认定不具有不合理之危险。”③经过分析,本文认为,上述学者对“不合理危险”的界定并不冲突。对于产品是否存在缺陷,其出发点和落脚点均是该危险是否“合理”,若合理则该产品不存在缺陷,反之,则存在缺陷。我国《产品质量法》中产品缺陷的一般标准参考了美国的“不合理危险”内涵。对于“不合理危险”这个模糊性概念的判断,需要个案具体分析和大量案件积累总结,而美国不断发展、完善并至臻成熟的产品缺陷司铸经验和相关理论为我国提供了重要借鉴。

  3、不合理危险标准与强制标准的协调

  产品生产的国家标准、行业标准是根据现有科技发展状况、产品设计加工水平等多种因素制订的,而不是以产品无危险性或具安全性为惟一标准。在实践中,可能出现产品符合国家标准、、行业标准,但却具有不合理危险的情况。因此,认定产品不合理危险的标准与生产标准存在着冲突。关于产品符合国家标准、行业标准,但仍因不合理之危险造成消费者人身或财产损害时,生产者或销售者应否负担损害赔偿责任?有学者认为,当产品符合国家标准、行业标准,仍造成消费者人身或财产损害时,不宜承担责任。理由为,标准既然由国家制订,国家对危险性之认识优于企业,因为标准认定不善造成消费者损害时,不应由企业承担,消费者应通过产品责任以外之途径救济之。亦有学者采不同看法,,认为如果产品符合国家标准、行业标准,仍造成消费者人身或财产损害时,不由企业承担责任,不利于消费者利益,与产品责任制度宗旨相违背,鉴于此,应当对符合国家标准、行业标准的产品,要求同时适用不合理危险的标准,违反任何一项标准均可认定具有缺陷。即如果产品符合国家标准、行业标准,,仍因不合理危险造成消费损害时,生产者仍应承担产品责任。我们认为这种观点更符合产品责任之立法意旨。

  (作者单位:江苏省淮安清河人民法院)

国务院办公厅转发人口计生委扶贫办关于进一步做好人口计生与扶贫开发相结合工作若干意见的通知

国务院办公厅


国务院办公厅转发人口计生委扶贫办关于进一步做好人口计生与扶贫开发相结合工作若干意见的通知

国办发〔2012〕10号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  人口计生委、扶贫办《关于进一步做好人口计生与扶贫开发相结合工作的若干意见》已经国务院同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。
                             国务院办公厅
                           二○一二年二月五日



关于进一步做好人口计生与扶贫开发
相结合工作的若干意见
人口计生委 扶贫办

  为深入贯彻《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《中国农村扶贫开发纲要(2011-2020年)》精神,进一步做好新形势下人口计生与扶贫开发相结合工作,提出如下意见。
  一、充分认识新形势下做好人口计生与扶贫开发相结合工作的重要性
  (一)人口计生与扶贫开发工作取得显著成绩。人口是影响经济社会发展的关键因素,关系着贫困地区脱贫致富和全面协调可持续发展。贫困地区脱贫致富,有利于群众生育观念的转变和计划生育工作的深入开展。改革开放以来,在党中央、国务院的正确领导下,各级人口计生、扶贫开发部门认真贯彻落实科学发展观,将人口计生与扶贫开发工作结合起来,在扶贫开发政策、项目上对计划生育扶贫对象予以优先优待,创造了“少生快富”工程、长效节育措施奖励等行之有效的经验,人口计生和扶贫开发工作取得了显著成绩,贫困地区生育水平逐步下降,人口过快增长的势头得到有效控制,统筹解决人口问题迈出重要步伐,缓解了人口对资源、环境的压力,促进了贫困地区经济发展、社会和谐和民生改善;一大批计划生育扶贫对象脱贫致富,农村贫困人口大幅减少,收入水平稳步提高,农村居民生存和温饱问题基本解决。
  (二)加强人口计生与扶贫开发相结合工作具有重要意义。当前,我国人口发展正处于重大转折期,人口素质、结构、分布正成为影响发展的主要因素;扶贫开发任务十分艰巨,扶贫对象规模大,相对贫困问题凸显。人口多、增长快、素质低仍是制约贫困地区脱贫致富、群众生活水平提高的重要因素。贫困地区人口计生工作关系着全国稳定低生育水平、统筹解决人口问题的大局。加强人口计生与扶贫开发相结合工作,是实现和稳定贫困地区低生育水平,全面提升人口计生工作水平的重大举措;是促进贫困家庭脱贫致富,实现贫困地区经济社会更好更快发展的重要途径;是促进人口与经济、社会、资源、环境协调和可持续发展的迫切要求;是推动人口计生与扶贫开发事业共同进步的必由之路,必须坚持不懈地抓好落实。
  二、明确人口计生与扶贫开发相结合工作的指导思想、目标任务和基本原则
  (三)指导思想。
  以科学发展观为指导,认真贯彻《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《中国农村扶贫开发纲要(2011—2020年)》精神,适应转变经济发展方式、保障和改善民生、增强扶贫对象自我发展能力的新形势,加大对贫困地区人口计生工作的支持力度,加大对计划生育扶贫对象的扶持力度,实现和稳定低生育水平,提高人口素质,优化人口结构,引导人口合理分布,促进贫困地区人口与经济、社会、资源、环境协调发展和可持续发展。
  (四)目标任务。
  制定完善人口计生与扶贫开发相结合的政策措施,建立健全党政主导、部门配合、社会协同的工作机制。到2015年,力争使国家扶贫开发工作重点县(以下简称重点县)平均人口自然增长率控制在8‰以内,总和生育率控制在1.8左右。计划生育扶贫对象大幅减少,家庭发展能力明显增强,群众生活水平明显提高。到2020年,重点县低生育水平持续稳定,逐步实现人口长期均衡发展。
  (五)基本原则。
  一是坚持统筹规划。将人口计生与扶贫开发相结合工作纳入贫困地区经济社会发展总体规划,融入人口计生、扶贫开发工作之中,同部署、同落实、同检查、同考核。
  二是坚持因地制宜。根据各地实际,分类指导,将连片特困地区作为工作重点,实施针对性和操作性强、群众得实惠的具体政策和项目。
  三是坚持资源整合。结合社会主义新农村建设、生态建设、环境保护、产业发展工作,统筹专项扶贫、行业扶贫及社会扶贫,推动社会各界支持贫困地区人口计生工作和关怀帮助计划生育扶贫对象。
  三、完善人口计生与扶贫开发相结合的政策措施
  (六)健全人口计生利益导向政策体系。进一步完善农村计划生育家庭奖励扶助制度、“少生快富”工程和计划生育家庭特别扶助制度,提高标准,扩大范围。在工作基础比较薄弱、生育水平较高的连片特困地区,推广实施诚信计生奖励政策。切实贯彻国家助学政策,确保符合条件的计划生育家庭子女及时足额获得资助。鼓励机关、企事业单位、社会团体和个人开展对农村计划生育家庭帮困扶持。大力推进“生育关怀行动”、“幸福工程”。开展关怀关爱农村留守儿童、留守老人的活动。
  (七)提高出生人口素质。普及科学知识,提倡健康科学的生活方式,有针对性地开展宣传教育、健康促进、优生咨询、均衡营养等服务。推进计划生育优质服务,积极创造条件加快在重点县实施免费孕前优生健康检查项目。推动实施贫困地区学龄前儿童营养与健康干预项目。
  (八)加强基层人口计生服务能力建设。支持重点县人口计生服务机构建设,根据需要适当配备或更新计划生育、优生优育、生殖保健等设备;强化重点县流动服务能力建设。进一步加强重点县人口计生队伍的职业化建设,组织开展专项培训和继续教育,进一步提高干部队伍整体素质;组织发达地区与重点县技术骨干的双向交流培训。
  (九)深入开展宣传倡导。全面开展婚育新风进万家活动和关爱女孩行动,扎实推进新农村新家庭计划、创建幸福家庭活动,大力传播计划生育、性别平等、优生优育等文明婚育观念,建设新型家庭人口文化。广泛宣传人口计生法律法规和政策,提高群众知晓率,引导更多群众遵纪守法、少生优生。扎实推进人口计生基层群众自治,广泛开展诚信计生工作、阳光计生行动,动员组织群众参与人口计生服务管理。
  (十)加大对人口计生工作做得比较好的贫困村支持力度。扶贫开发、农田基本建设、水利设施建设、土地开发、新农村建设等项目、资金,要向人口计生工作做得比较好的贫困村倾斜。
  (十一)加大对计划生育扶贫对象的扶持力度。实施易地扶贫搬迁、以工代赈、产业扶贫、“雨露计划”、就业促进等专项扶贫政策或项目时,要优先优待符合条件的计划生育扶贫对象;发展特色产业、完善基础设施、可再生能源开发利用、危房改造、贴息贷款、定点扶贫、“兴边富民”行动等政策或项目,要向计划生育扶贫对象倾斜,支持计划生育扶贫对象调整产业结构,因地制宜发展种植、养殖、农产品加工、手工艺品制作等产业,提高家庭发展能力。
  四、健全人口计生与扶贫开发相结合工作机制
  (十二)加强组织领导。各级人口计生、扶贫开发部门要积极做好党委、政府的参谋助手,健全各级人口计生和扶贫开发工作领导机构,完善人口计生目标管理责任制和扶贫开发工作责任制,坚定不移地抓好人口计生与扶贫开发相结合工作。要将人口计生与扶贫开发相结合工作纳入重点县人口计生、扶贫开发部门及相关机构的考核范围,完善考核制度。对在工作中作出突出贡献的组织和个人,按照国家有关规定给予表彰奖励。
  (十三)强化部门配合。县级以上政府人口计生部门要主动会同扶贫开发部门,研究制定人口计生与扶贫开发相结合的具体政策措施。扶贫开发部门要统筹安排扶贫项目,采取有力措施促进计划生育扶贫对象增加收入;拟定重要政策措施和项目方案,要提前征求人口计生部门的意见。县级以下政府扶贫开发部门或机构在工作中发现政策外怀孕、生育的扶贫对象,要及时与同级人口计生部门或机构沟通,并配合做好宣传动员工作。县级以上政府人口计生、扶贫开发部门要指定专人负责人口计生与扶贫开发相结合工作,会同相关部门定期组织对政策措施执行情况的检查、督导,共同研究解决工作中存在的问题。
  (十四)共享信息资源。人口计生部门要帮助扶贫开发部门在建档立卡、扶贫对象识别过程中,准确把握贫困家庭人口信息。扶贫开发部门要与人口计生部门及时沟通扶贫对象信息。重点县全员人口数据库要增加家庭贫困状况的有关信息,扶贫对象档案要增加是否为计划生育户、是否落实节育措施等内容。做好全员人口数据库与贫困农户信息管理系统的衔接,实现信息互通共享,及时更新。
  (十五)推进改革创新。适应加强和创新社会管理的新要求,更加注重利益导向,更加注重服务关怀,更加注重宣传倡导,积极推进相关惠民强农政策与人口计生政策衔接、配合,切实转变贫困地区工作思路和方式。要把典型示范与普遍要求结合起来,积极探索创新人口计生与扶贫开发相结合的新项目和新载体。树立和培养一批实行计划生育的致富典型,营造良好的舆论氛围。加强调查研究,总结推广成功经验。
  各地要根据本意见,结合实际进一步明确人口计生与扶贫开发相结合的政策措施,制定具体实施方案。