杭州市房产管理局关于印发《杭州市物业管理服务收费实施办法》的通知

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杭州市房产管理局关于印发《杭州市物业管理服务收费实施办法》的通知

浙江省杭州市房产管理局


关于印发《杭州市物业管理服务收费实施办法》的通知


各区物价局,各物业管理经营单位:

现将《杭州市物业管理服务收费实施办法》印发给你们,请遵照执行。

本《实施办法》施行前已审定收费等级、核准收费标准的物业管理经营单位,仍按原规定执行。待按本《实施办法》的规定考评后,执行新的收费等级和收费标准。

执行中遇到的问题请及时向我局反映。


二OOO年四月二十四日


杭州市物业管理服务收费实施办法

第一条 为规范我市物业管理服务收费行为,维护国家、物业管理单位(以下简称物业公司)和物业产权人、使用人(以下简称业主)的合法权益,促进我市物业管理的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》、《杭州市住宅区物业管理暂行办法》等有关法律、法规、规章,结合本市实际,制定本办法。

第二条 凡在杭州市区进行物业管理服务并收取费用的物业公司及各级政府价格主管部门对我市物业管理服务收费进行管理的,适用本办法。

第三条 本办法所称的物业管理服务收费,是指物业公司接受业主的委托,对房屋建筑及相配套的共用部位、设备、设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性服务、特约性服务所收取的费用。

第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关,依法对全市物业管理收费进行管理、协调、监督、指导,并负责对市区物业公司收费等级的审定;各区价格主管部门负责核定本行政区域内物业管理服务的具体收费标准。

第五条 物业管理服务收费的确定,遵循公开合理,并与物业管理内容、管理质量和业主的普遍承受能力相适应的原则。

第六条 物业管理服务收费根据提供服务的性质、特点等情况分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府定价;

别墅区等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行政府指导价;

为业主个别需要提供代办性服务、特约性服务的收费,除政府价格主管部门有规定的外,实行市场调节价。

第七条 实行政府定价的物业管理服务收费实行分等级定价制度。收费等级根据物业公司为业主提供的服务项目、服务质量、服务浓度等因素按百分制评定。

物业管理服务收费等级由物业公司会同业主委员会自评,经区价格主管部门初审,报市物价局审定。

第八条 物业管理服务收费的具体标准由各区价格主管部门根据审定的收费等级在规定的收费幅度内下限执行。

第九条 普通住宅小区公共性物业管理各等级的收费幅度,由市物价局以合理补偿物业管理成本费用,同时兼顾业主的随能力确定,并向社会公布。

第十条 物业管理服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。收费等级一般每年考评一次,物业公司经考评超过(或达不到)原评定收费等级的,收费标准根据考评后的等级重新核定。经考评不足 60 分(不含 60 分)的,经整改达到标准后方可收取物业管理服务收费。

凡被评为国家级(或部级)优秀称号的,可按规定的收费标准上浮 20% ,被评为省级优秀称号,可上浮 10% ,被评为市级优秀称号的,可上浮 5% 。

第十一条 普通住宅小区公共性服务项目包括:

(一)房屋共用部位、共用设施 ] 设备的使用管理和维护。是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明等设施设备的日常维修和保养;

(二)住宅区的清洁服务、生活垃圾粪便清运。包括小区内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等公共部位的清扫保洁,生活垃圾、粪便的清运;

(三)公共绿地、花草树木的养护管理。负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种,保持环境优美;

(四)住宅区内的公共秩序维护和安全防范。实施 24 小时保安值班巡视制,负责管理区内公共安全秩序维护;

(五)车辆停放的秩序及公共场地秩序管理。做到车辆停放有序,有明显的车辆行走、停放标志,机动车、非机动车分别场地停放,无乱停乱放现象。

第十二条 别墅区等高档住宅及非住宅的公共性服务项目,由业主委员会和物业公司商定。

第十三条 实行政府指导价的物业管理服务收费,根据物业公司提供的公共性服务项目及合理支出费用情况测定,报各区价格主管部门核批基准价格和浮动幅度。物业公司与业主委员会在规定的浮动幅度内依据提供的服务内容、服务质量和费用开支情况商定具体收费标准,报市、区价格主管部门备案。浮动幅度一般不超过 30% 。

第十四条 实行市场调节价的物业管理服务收费,由物业公司自行制定或与业主协商确定,报区价格主管部门备案。

第十五条 物业管理服务费构成为:

(一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

(二)公共设施、设备日常维修及保养费;

(三)绿化养护及管理费;

(四)清洁卫生和生活垃圾清运费;

(五)保安服务费;

(六)办公费;

(七)物业管理单位固定资产折旧费;

(八)利润;

(九)税费;

第十六条 实行物业管理的住宅小区范围内为业主提供的配套服务的经营性用房,如烟糖店、杂货店等在小区内的单位,凡享受物业管理的各类非住宅,均应缴纳物业管理服务收费,其收费标准原则上按住宅的物业管理服务收费标准的二倍内掌握,具体收费标准由物业公司与业主协商确定。

第十七条 价格主管部门在核定实行政府定价或政府指导价的收费标准前,应召开有业主委员会、物业公司代表和有关人员参加的听证会充分听取意见,并以独立小区为单位核定收费标准。

对已交付使用,尚未成立业主委员会的住宅小区,价格主管部门可根据物业管理的实际情况,暂定物业管理服务收费标准。

第十八条 物业公司向价格主管部门申报属政府定价或政府指导价的物业管理服务收费时,应提供如下资料:

(一)工商营业执照;

(二)行业主管部门核发的物业管理资质证书;

(三)物业管理委托合同;

(四)业主委员会章程及成员名单;

(五)物业管理项目确认书;

(六)申请核准物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告;

(七)杭州市物业管理服务收费等级申报表。

第十九条 物业公司应当严格遵守国家有关价格管理的法律、法规和政策,执行规定的收费办法和收费标准,不断提高服务质量,向业主提供质价相符的服务。

第二十条 实行物业管理的范围内尚未销售的房屋或已交付但业主因故未入住的房屋,物业管理服务费按 70% 缴纳,由开发建设单位或业主承担。

第二十一条 高层住宅的电梯等公用设备运行的费用按实分摊,物业公司按实际消耗计算,向业主收取。

物业公司自用办公及生活等用水、用气、用电,必须单独设置计量表,其费用由物业公司承担,不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内公共房屋。

第二十二条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需进行收费的,必须要有封闭式停放场地,具备防盗防雨等基本条件,实行定点(位)停放,并有专人管理,收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。

第二十三条 物业管理服务费可以预收,但预收期限一般不得超过三个月。

第二十四条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所或收费地点公布收费项目、收费标准、服务内容等,接受业主的监督。

第二十五条 物业公司收取物业管理服务费,应使用税务部门监制的统一发票,接受物价、税务、房管部门的监督。

物业公司应建立、健全财务管理制度。物业公司定期(一般为一年)公布财务收支情况,接受业主委员会和业主的监督。

第二十六条 物业公司在接受物业管理委托服务活动中,必须和业主委员会签订物业管理服务合同,明确收费标准和服务内容,切实按合同的约定提供服务并收取费用。

国家鼓励物业公司提高服务质量,开展正当的价格竞争,禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。

第二十七条 业主应按价格主管部门核定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的,物业公司有权按照签订的服务合同要求追偿。

第二十八条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后,有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准,擅自收费的行为,业主有权拒付,并向价格主管部门举报、投诉。

第二十九条 物业公司与业主发生价格纠纷的,业主委员会应做好调解工作,调解不成的,由价格主管部门负责调解处理。

第三十条 对违反本办法规定的行为,由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。

第三十一条 各县(市)物业管理服务收费管理,可参照本办法执行。

第三十二条 本办法由杭州市物价局负责解释。

第三十三条 本办法自二 OOO 年五月十五日起施行。本办法发布之前的有关物业管理服务收费的规定同时停止执行。

附件一:

杭州市普通住宅小区

公共性物业管理服务收费等级表

收费等级
评分等级(满分 100 分)
收费标准(元 / 建筑平方米)


90 分以上(含 90 分)
0.60 至 0.80


80 分以上(含 80 分)
0.45 至 0.60


70 分以上(含 70 分)
0.35 至 0.45


60 分以上(含 60 分)
0.25 至 0.35




附件二:

杭 州 市



物业管理服务收费等级





















杭 州 市 物 价 局





企业名称

企业性质


地 址

主管部门


企业负责人

联系人

电话


职工人数

其中:持有上岗证人数
























自评意见




(盖章)

年 月 日

初审意见




(盖章)

年 月 日

审定意见




(盖章)

年 月 日



杭州市物业管理服务收费

等级评分表

考评

项目



考评内容、标准
规定

分值
自评


测评


考评





综合

管理
1
有规范的业主委员会联系制度
1




2
物业公司有管理规划和实施方案、企业内部管理制度完善。
1




3
物业管理公司与业主委员会责、权、利关系明确。
1




4
小区管理设施齐全,管理到位,有较先进的保障措施。
2




5
物业管理人员要有明显的标志,并经过物业管理专业培训,有上岗证的员工不低于 70% 。
2




小计


7






房屋

维修

管理
1
房屋外观完好、整洁,小区内组团及幢号有明显标志及引路方各平面图。
3




2
无违章私搭、乱建现象,阳台(平台和外廊)的使用统一有序,不碍观瞻。装饰房屋的,不得危害房屋结构和他人安全。
5




3
房屋完好率达 98% 以上。房屋及时维修率达 98% 以上,维修合格率达 100% ,并建立回访制度和回访记录。
5










4
房屋资料、档案齐全,管理完善,并建立住户居住档案,住房所在栋号、门号、房号清晰。
2




小计


15






公用

设备

设施

管理
1
小区内所有公共设备完备,资料档案齐全,管理完善
2




2
设备良好,运行正常,无事故隐患,保养、检修制度完备
3




3
每日有设备运行记录,运行人员严格遵守操作程序及保养规范
2




4
高层住宅电梯按规定时间运行
2




5
供水、供电、供电、通讯、照明、消防等设施、设施齐全,工作正常
3




6
小区内公共配套设施完好,不随意改变用途
2




7
道路畅通,路面平整
2




8
污(粪)水排放通畅
2




小计


18






环境

卫生

管理
1
小区内环卫设施完备,设有垃圾箱(房)、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施
2




2
小区内实行标准化清扫,垃圾日产日清
3





3
及时清理化粪池,粪便无外溢
3


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江苏省实施《中华人民共和国职业教育法》办法

江苏省人大常委会


江苏省实施《中华人民共和国职业教育法》办法
江苏省人民代表大会常务委员会



《江苏省实施〈中华人民共和国职业教育法〉办法》已由江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议于1999年8月20日通过,现予公布,自1999年10月1日起施行。


第一条 为了实施科教兴省战略,发展职业教育,提高劳动者素质,根据《中华人民共和国职业教育法》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内各级各类职业学校教育和各种形式的职业培训。法律、法规另有规定的除外。
本办法所称的职业学校教育是指学历职业教育,包括初、中、高等职业学校教育;职业培训是指非学历职业教育,包括从业前培训、转业培训、学徒培训、在岗培训、转岗培训以及其他职业培训。
第三条 职业教育应当适应本省经济发展和社会进步的需要,改革办学体制和运行机制,重点发展中、高等职业学校教育,广泛开展各种形式的职业培训,促进初、中、高等职业教育相衔接,建立、完善与其他教育相互沟通、协调发展的职业教育体系和制度。
第四条 县级以上地方各级人民政府应当将发展职业教育纳入本地区国民经济和社会发展规划,加强对职业教育工作的领导、统筹协调和督导评估,合理调整结构和布局,优化教育资源配置,举办一批发挥骨干和示范作用的职业学校和职业培训机构,充分发挥职业教育在促进经济、社
会发展和劳动就业中的作用。
第五条 教育行政部门负责本行政区域内职业教育工作的统筹规划、综合协调、宏观管理,对有关职业教育法律法规的执行情况进行督促检查。
教育、劳动行政部门和其他有关部门在各自的职责范围内,分别负责有关职业教育工作。
第六条 行业主管部门或者行业组织应当履行下列职责:
(一)组织、协调和指导本部门或者本行业职业教育工作,制定发展规划,并组织实施;
(二)按照国家和省规定,举办或者联合举办职业学校和职业培训机构,组织、支持本部门或者本行业的企业事业单位举办职业教育;
(三)按照行业性人才培养规格、职业资格标准制定岗位规范;
(四)改善所属职业学校和职业培训机构的办学条件,对其教育质量和办学效益进行检查监督;
(五)指导受教育者的就业与创业。
第七条 企业应当履行下列职责:
(一)负责对本单位职工和准备录用人员实施职业教育,依法保障其接受职业教育的权利;
(二)制定并组织实施本单位职业教育规划和年度计划;
(三)建立、健全本单位职业教育规章制度,实行培养、培训、考核、使用与待遇相结合;
(四)支持和扶持所属职业学校和职业培训机构进行与其任务相适应的基础设施建设,改善办学条件。
第八条 鼓励社会力量和公民个人举办或者参与兴办职业教育,积极发展民办职业教育,促进社会各界共同参与、各种办学主体和办学形式共同发展。
有条件的公办职业学校,经批准可以改制为“公有民办”学校或者与社会力量共建职业教育机构。
民办职业教育举办者根据国家有关法律、法规自主办学,自我发展,并承担相应的责任。
第九条 举办职业学校和职业培训机构,应当具备法定条件,符合职业教育统筹规划。
职业学校和职业培训机构的设立、变更、终止,按照国家和省人民政府规定办理相关手续。
境外的组织和个人在本省境内办学和合作办学,按照国家有关规定执行。
第十条 高等职业学校教育由省统筹规划,通过合理配置现有教育资源和新建高等职业学校组织实施。
支持普通高等学校举办或者与企业合作举办高等职业学校。
第十一条 高等职业学校可以采取多种方式招收中等职业学校和普通高中毕业生以及具有同等学力的人员。
高等职业学校直接招收初中毕业生的,学制不得低于五年。
高等职业学校专科毕业生,经过一定的选拔程序可以进入高等职业学校或者普通高等学校的本科阶段继续学习。
第十二条 高等职业学校应当在培养模式、培养目标上形成自己的特色,培养生产、建设、管理、服务第一线需要的实用型、技能型人才。
第十三条 县级人民政府应当利用现有基础教育、职业教育和成人教育资源,发挥职教中心等骨干学校的优势,带动行业、企业事业单位和农村的职业教育发展。
第十四条 农村职业学校和职业培训机构应当培养当地需要的适用人才。有关部门应当为职业学校开展产学研结合提供帮助和支持。
农村普通中学应当开设职业教育课程或者增加职业教育教学内容。
第十五条 行业主管部门、行业组织、企业事业单位实施职业教育,可以根据自身的特点和条件,通过举办或者联合举办职业学校、职业培训机构,或者委托职业学校、职业培训机构办学。
联合办学或者委托办学的,应当签订合同,明确经费、师资、设施、专业设置、教学管理和毕业生录用等内容。
第十六条 地方各级人民政府和有关部门应当采取鼓励政策和措施,扶持和办好面向苦、脏、累、险等艰苦行业(专业或者工种)的职业教育。
第十七条 地方各级人民政府和有关部门应当扶持残疾人职业教育的发展。职业学校和职业培训机构应当按照国家和本省有关规定接纳残疾人入学;特殊教育学校应当积极开展对残疾人的职业教育和培训。
第十八条 逐步扩大职业学校和职业培训机构在办学形式、专业(工种)设置、教学计划制定、教材选编、教师聘用、教育教学活动组织实施、经费使用以及招生、基本建设等方面的自主权。
第十九条 职业教育经费通过多种渠道依法筹集,主要包括:财政拨款、办学单位自筹、企业事业单位合理承担、受教育者缴纳、银行信贷、接受捐赠等。
地方各级人民政府及其有关部门应当支持职业学校利用外资办学。
第二十条 地方各级人民政府和有关部门用于举办职业教育的财政性经费必须逐步增长。
职业学校举办者应当按照学生人数平均经费标准足额拨付职业教育经费。职业学校学生的人均教育经费,应当高于同级普通学校。
第二十一条 按照国务院和省人民政府有关规定征收的用于教育的地方附加费,可以专项或者安排一定比例用于各类职业教育。
各地应当在人民教育基金中安排一定比例用于发展职业教育。
第二十二条 企业应当承担对本单位的职工和准备录用人员进行职业教育的费用,具体办法按照省人民政府有关规定执行。
企业未对本单位职工和准备录用人员实施职业教育的,县级以上地方人民政府应当责令改正;拒不改正的,可以收取企业应当承担的职业教育经费,用于本地区的职业教育。
第二十三条 地方各级人民政府可以在农村科技开发、技术推广经费中安排一定比例用于发展农村和农业职业教育。
乡镇企业发展基金应当支持乡镇企业的职业教育和技术培训。
第二十四条 职业学校、职业培训机构的学费标准按照专业情况、生均培养成本和社会承受能力等核算;对家庭经济困难的学生和残疾学生酌情减免。收费办法由省人民政府规定。
第二十五条 各级金融机构应当按照信贷原则及国家有关规定,对职业学校进行基本建设、购置教学设备和发展校办产业予以信贷支持。
有条件的地方可以采用政府贴息贷款,扶持职业学校及其校办企业和实习基地的建设。
第二十六条 地方各级人民政府应当切实减轻职业学校和职业培训机构的负担。对不符合国家和省人民政府规定的收费,学校有权拒绝缴纳。
第二十七条 地方各级人民政府及其有关部门应当把职业学校的基本建设纳入城乡建设规划,统筹安排学校的基本建设用地,依据国家有关规定,给予学校享受有关税费的优惠政策。
第二十八条 职业学校和职业培训机构发布招生广告(含招生简章),必须按照国家有关规定履行审批手续。
第二十九条 职业学校和职业培训机构学生学业期满,经考核合格,按照国家规定发给学历证书或者培训证书。
职业学校和职业培训机构的学生,可以直接参加职业技能鉴定,经职业技能鉴定机构考核合格的,按照国家规定发给相应的职业资格证书。
第三十条 职业学校应当引导毕业生通过人才、劳动力市场就业。各级人事、劳动行政部门应当对毕业生就业和劳动力输出提供服务。
第三十一条 推行就业准入制度。从事一般职业(工种)的职工,必须取得相应的职业学校毕业证书或者职业培训合格证书;从事国家和地方政府以及行业有特殊规定职业(工种)的职工,在取得职业学校毕业证书或培训合格证书的同时,还必须取得相应的职业资格证书。
第三十二条 地方各级人民政府及其有关部门应当鼓励和支持职业学校毕业生自谋职业、自主创业以及从事农业生产经营、技术推广等活动。
企业事业单位应当优先录、聘用专业对口或者相近的各类职业学校毕业生。
第三十三条 职业学校教师的资格和待遇,根据《中华人民共和国教师法》、《教师资格条例》等有关规定执行。职业学校教师享受同级学校同等待遇。
第三十四条 鼓励和支持企业事业单位工程技术人员、特殊技能人员、高级技术工人、技师和高级技师担任职业学校专职或者兼职教师;担任专职教师的,享受教师待遇。
鼓励和支持非师范院校毕业生到职业学校任教。
第三十五条 职业学校、职业培训机构及其举办者应当鼓励和支持教师通过多种途径,提高学历层次、专业水平和实践能力;建立具有高级职称、硕士以上学位的专业(学科)带头人队伍。
第三十六条 职业学校、职业培训机构的专业教师和实习指导教师可以实行教师职称兼其他专业技术职称(技术等级)制度,聘任后享受相应的待遇。
第三十七条 职业学校、职业培训机构的举办者,应当按照标准配备实验仪器设备和设施,加强教学和生产实习基地建设。
地方各级人民政府和行业主管部门应当选择一批专业对口的企业作为职业学校实习基地。
第三十八条 企业事业单位应当积极接纳职业学校和职业培训机构师生实习;安排未成年学生实习的,应当在工种、劳动时间、劳动强度和保护措施等方面参照国家对未成年职工保护的有关规定执行。
第三十九条 县级以上地方各级人民政府和有关部门应当建立、健全职业教育服务体系,开展职业教育教研、科研等活动。
第四十条 违反有关规定,有下列行为之一的,依照《中华人民共和国教育法》等规定,由有关行政主管部门予以处罚:
(一)擅自举办职业学校或者其他职业教育机构的;
(二)擅自发放学位证书、学历证书、职业资格证书或者其他学业证书的;
(三)向受教育者擅自收取费用的;
(四)挪用、克扣职业教育经费的。
第四十一条 本办法自1999年10月1日起施行。



1999年8月23日

最高人民法院研究室关于乡镇村民小组长能否成为报复陷害罪主体问题的复函

最高人民法院研究室


最高人民法院研究室关于乡镇村民小组长能否成为报复陷害罪主体问题的复函

1990年10月12日,最高人民法院研究室

最高人民检察院研究室:
关于你室提出的乡镇村民小组长能否成为报复陷害罪主体的问题,经研究,同意你室的意见。

附一:最高人民检察院研究室关于乡镇村民小组长能否成为报复陷害罪主体的函 (1990年10月3日)
最高人民法院研究室:
甘肃省人民检察院向我院请示:乡镇村民小组长能否成为报复陷害罪的主体ⅶ对此,我们认为,根据有关法律规定,村民小组长不属于村民委员会的组成人员,不是国家工作人员,因此,不能成为报复陷害罪的主体。现征求你室意见,请复。
附:甘肃省人民检察院的请示

附二:甘肃省人民检察院关于乡镇村民小组长能否成为报复陷害罪主体的请示报告 甘检研〔1990〕第14号
最高人民检察院:
我院接到武威分院《关于乡镇村民小组长能否成为报复陷害罪犯罪主体》的请示报告后,对群众性自治组织中的工作人员能否视为刑法第八十三条所称的“其他依照法律从事公务的人员”意见不一:
一种意见认为,依照法律从事公务的人员,是指根据法律规定,经选举或任命或受委托,并被聘用在国家机关、军队、执政党和民主党派、社会团体、国营和集体企事业单位从事管理工作的人员。村民委员会是群众性自治组织,村民小组系村民实行自我管理,自我教育,自我服务的群众性自治组织,其组长不能视为“其他依照法律从事公务的人员”。不能成为报复陷害罪的犯罪主体。
一种意见认为,根据《中华人民共和国宪法》第一百一十一条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第十二条、第十五条、第十七条,全国人大常委会《关于严惩严重破坏经济的罪犯的决定》第一条规定精神以及最高人民检察院《关于〈人民检察院直接受理的法纪检察案件立案标准规定〉中一些问题的说明》,村民小组长,是依照《中华人民共和国村民委员会组织法》由村民选举产生,并在村民小组范围内履行公务,应视为刑法第八十三条规定的“其他依照法律从事公务的人员”故报复陷害罪的犯罪主体成立。
两种意见何种正确ⅶ请示高检院予以批复。
1990年6月23日