购买方如何要回已付的定金

奚正辉


　　2009年12月的某一天，陈某忧心重重地找到本律师，称其向开发商订购了北外滩一套豪宅，总价1800万，先付了50万意向金，后来签署了《定金合同》，又支付了130万，共计支付定金180万。约定于2009年12月20日去售楼处签约，可是陈某觉得房价太贵，而且付款可能也有问题，不想买了。陈某跟售楼小姐多次电话沟通，表露了其不愿意购买的意思，要求开发商退还定金180万元，售楼小姐称定金协议已经签署，若买受方违约，则定金不予返还。
　　陈某非常着急，觉得是自己理亏，但是这么多的定金被开发商没收，又觉得心有不甘。陈某称其支付的是意向金，不是定金，开发商应该要退回定金给陈某，而且陈某找到本律师时，合同文本都没有保留，都在开发商处。
　　律师接受陈某委托后，首先要查清案件事实，于是陪同陈某到售楼处索要陈某签署过的资料，但是售楼小姐不同意给，甚至不给复印，态度也比较恶劣，最后在律师的要求下勉强同意给我们看一下，后来律师把陈某签署的《认购书》、《定金合同》等进行拍照。
　　律师仔细审阅了陈某签署的文件后，认为180万已经支付，而且约定的很清楚是定金。根据《担保法》的规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。陈某若违约不买，开发商有权没收定金。陈某签署的《定金合同》是上海市销售房屋的示范文本，而且开发商也已经网上备案，开发商没有任何过错。根据定金合同的约定，陈某应该于12月20日去签署《上海市商品房销售合同》。律师当场建议陪同陈某去售楼处签署合同。陈某同意律师的分析意见，并听取了律师的建议。
　　同月20日陈某来到售楼处，要求签署销售合同，开发商提供了合同样本，律师提出提出了合理的要求，对合同进行磋商，但是开发商没有同意，最后没有签署成功。当天律师搜集了许多陈某去现场签约的证据。
　　事后，律师向开发商致送了律师函，要求开发商退还定金，逾期将承担违约责任，并诉诸法院。开发商收到律师函后，公司法务部与本律师约谈，提出要求扣部分定金，但是律师坚决不同意，最终达成了协议，开发商妥协，并且无条件退还陈某定金180万元。
　　本案的关键点在于，根据《定金合同》第七条：“甲乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致的，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金”。既然定金合同有如此明确的约定，只要是上述合同条款没有谈成，开发商就应该退还定金。但是具体的操作，证据的锁定，合同磋商的内容至关重要。
2009年底，政府部门出台了政策对房地产市场进行调控，防止房价过快上涨，房地产后市不太明朗，发生类似本案情况的有很多，本律师已经遇到了几起类似案件。在此提醒广大购房者一定要小心，处理不好，定金就很有可能被没收。

奚正辉律师 上海中汇律师事务所
中国银行业监督管理委员会


中国银监会办公厅关于全面做好农村金融服务工作的通知

银监办发〔2011〕36号


各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，各省级农村信用联社，北京、天津、上海、重庆、宁夏黄河、深圳农村商业银行：

中央农村工作会议、国务院最近召开的抗旱减灾专题会议和全国粮食生产电视电话会议，对今年农业农村工作特别是水利改革发展和促进粮食生产作出明确部署。为做好今年银行业金融机构的农村金融服务工作，现就有关事项通知如下：

一、认真领会会议精神，准确把握新形势下农村金融服务工作新要求

今年的中央农村工作会议是认真贯彻党的十七大和十七届三中、四中、五中全会以及中央经济工作会议精神，科学谋划“十二五”时期农业农村发展、重点研究加快水利改革发展的重要会议。会议要求今年农业农村工作要坚决贯彻２００４年以来连续七个中央１号文件的各项部署，采取有力措施，加大落实力度，扎实开展工作，不断强化巩固完善各项支农惠农政策。特别是会后发布的中央１号文件专门对“加快水利改革发展”作出重大部署，把水利作为国家基础设施建设的优先领域，把农田水利作为农村基础设施建设的重点任务，明确了水利建设５－１０年工作目标。会议提出要“大力改善农村金融服务”，强调要“加强对水利建设的金融支持”。国务院最近召开的抗旱减灾专题会议和全国粮食生产电视电话会议，重点针对去年１０月份以来我国北方冬麦区持续旱情和粮食生产形势，部署抗旱减灾和农业生产工作，提出全面促进粮食和农业生产发展的具体措施，这对农村金融服务工作提出了新的任务和新的要求。

对此，各级监管部门和各银行业金融机构要认真学习、深刻领会中央农业和农村工作会议精神，认清现阶段农村经济金融形势，增强大局意识，做好应对各种风险挑战的准备，把支持农业增产、农民增收和农村经济发展作为应尽义务，在注重防范金融风险前提下，确保今年涉农信贷支持力度不减弱，涉农信贷投放增速不低于其他各项贷款平均增速，创新农村金融服务工作思路，扎实、深入、有效地做好农村金融服务和监管工作，为促进我国农业现代化发展作出新贡献。

二、以支持水利改革发展为重点，突出农村金融服务针对性

《中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定》（中发〔２０１１〕１号），从党和国家事业全局和战略的高度对水利工作进行了科学定位、统筹谋划、全面部署，其中特别强调金融机构增加水利信贷资金是水利投入稳定增长机制的重要组成部分，为今年和今后一段时期三农金融服务指明了方向。

各级监管部门和各银行业金融机构要高度重视水利建设，将支持水利建设作为现阶段三农金融服务工作重点，增加水利建设方面的信贷资金投入，政策性银行、大型商业银行和农村中小银行业金融机构要根据自身的业务功能和市场定位，在保证信贷资金安全的前提下，加强对农田水利建设项目的信贷支持，合理提高农田水利建设贷款比重，合力支持水利建设。农业发展银行要注重发挥中长期政策性贷款业务优势，继续加大在大型灌区、重点中型灌区续建配套和节水改造项目、大中型灌溉排水泵站更新改造、中小河流治理、大中型病险水库除险加固、中小型水库建设等农田水利基本建设项目的中长期贷款投放。大中型商业银行要充分运用资金规模优势，积极支持国家重大水利项目和大型水利枢纽基础设施建设，开展对城市防洪排涝、居民和工业原水供应、污水处理回用、水能资源开发利用等工程项目的金融服务，加强对大江大河河道整治和堤防建设、重点水源工程建设、国家水土保持、水土流失防治重点工程、生态脆弱地区水生态修复、污染严重江河湖泊水环境治理的融资支持；农业银行要充分发挥三农金融服务优势，重点对农村地区水利设施建设，农村饮水安全工程建设、农村水电建设、农村河道综合整治、农田水利重点县建设等项目的资金支持。农村合作金融机构和邮政储蓄银行的县域机构要进一步增加小型农田水利建设的资金投入，加强对农业大县灌区末级渠系建设和田间工程支持，因地制宜支持山丘区小水窖、小水池、小塘坝、小泵站、小水渠等“五小水利”工程建设。

三、加大抗旱救灾和春耕备耕资金投入，切实做好促进粮食生产的金融支持

去年１０月以来，我国北方冬麦区基本无有效降雨，气象干旱严重，土壤失墒较快，各银行业金融机构要密切关注旱情发展，在注重防范风险的前提下，主动、及时、有效投放抗旱减灾资金，支持因灾减产的企业和农户抗旱减灾、恢复生产。各银行业金融机构特别是农村中小金融机构要加强与地方政府以及农业部门的沟通协调，准确掌握当地春耕备耕的总体安排和实际进度。要认真开展春耕备耕信贷资金需求调查，进村入户，走农访企，科学测算，及时调整和合理制定支持春耕备耕生产信贷资金的投放计划。要多方式、多渠道筹措涉农金融服务资金，信贷投放要首先满足春耕备耕有效需求，资金不足的要及时向人民银行申请支农再贷款。对农民购买良种、农药、化肥、农机具和农用燃油等农业生产资料的有效信贷需求要及时予以满足；对农资企业和种子公司等的流动性贷款要予以优先支持；要根据当地农业生产的季节性特点，合理掌控春耕备耕资金投放节奏，必要时可以根据时令集中投放，避免耽误农时。继续落实好灾区信贷政策，对信用良好的受灾户，要允许贷款合理展期，不降低信用评级，不给予加罚息。对因灾造成到期贷款无法归还，但仍有合理有效贷款需求继续投入粮食生产的农户，在注重防范风险的前提下，可以适度追加信贷投放，确保农产品生产信贷资金供应。同时要在保证核心法律要素齐备的前提下，优化授信流程，简化审批环节，缩短审批时间，保证追加信贷资金迅速发挥抗旱作用。

当前，稳定粮食和农业生产是管理好通胀预期、稳定消费价格总水平的基础，是实现经济平稳较快发展和社会和谐稳定的重要保障。各银行业金融机构要立足国民经济发展全局，充分认识全面强化促进粮食和农业生产发展的重要性和紧迫性，要坚决贯彻全国粮食生产电视电话会议精神，全面落实国务院关于促进粮食和农业生产的政策措施，继续做好涉及粮食和农产品生产、加工、流通领域的贷款投放。着力满足粮食和农产品生产、加工、流通各环节有效信贷需求。对供给缺口较大的粮食和农产品要通过信贷支持，提高这些品种的生产、加工能力，加大市场供应量。要根据粮食和农产品生产、产销区运输时间、产品销售周期等和从事生产、加工和销售的农户和企业资金需求特点，科学掌控涉农信贷投放节奏，确定信贷投放的时机和额度，保证资金准确、及时到位。

四、深入推进农村金融服务均等化建设，努力提升贫弱地区服务质量和水平

截至２０１０年底，全国金融机构空白乡镇从２００９年６月末的２９４５个减少到２３１２个，全部消灭原有７０８个金融服务空白乡镇，全国３１个省份和５个计划单列市均已提前实现乡镇基础金融服务全覆盖。下一步，各级监管部门和各银行业金融机构要认真总结分析前期工作中出现的新情况、新问题，加大工作力度，由解决基础金融服务覆盖向提高金融服务质量、增强金融服务功能转变。制定详细布设规划，重点做好物理网点建设，整合农村金融资源，拓宽金融服务范围，加强网点风险管控，有效提升金融服务效率，更好满足农户服务需求。同时，要按照中央关于“在注重防范风险前提下，推动村镇银行、贷款公司、农村资金互助社等新型农村金融机构健康发展”的要求，在认真总结前期工作经验、切实加强监管的基础上，加快新型农村金融机构培育步伐，积极探索集约化、标准化和专业化管理模式。在明确监管责任、切实加强监管前提下，鼓励和支持有条件的农民专业合作社开展信用合作，鼓励发展适合农村特点和需要的各种微型金融服务。

当前，农村体制机制创新深入推进，各银行业金融机构要采取有效措施，缓解农村地区金融产品少、服务方式单一、业务功能不足与农村经济社会发展和农民多元化金融服务需求的矛盾，要配合国家农业产业政策调整，在切实注重风险防范基础上，大力开展农村金融服务创新。在服务对象上，继续做好农户和农村小企业信贷支持，把农民工、农机大户、种粮大户、农机服务组织、农民专业合作社以及农业产业化龙头企业，列入重点支持范围；在信贷投向上，加大对粮食生产、“菜篮子”工程、各类农产品生产、家电下乡、农机购置、小城镇建设、节能减排以及农村科技创新等领域的支持力度，全方位加强对现代农业各链条和环节的信贷支持；在贷款方式上，继续大力发展不需抵押担保的农户小额信用贷款、联保贷款、银（社）团贷款，着力探索“银行（社）＋企业＋农户＋合作社（协会）＋保险＋担保”信贷合作服务模式。结合农村改革，积极探索农村财产抵（质）押制度，合力扩大农村担保物范围，进一步缓解农村抵押担保难问题。

五、高度重视金融监管工作，切实保障涉农信贷资金投放的安全有效

涉农信贷风险大、收益率低、周期长，各级银行业监管部门要紧密结合农村经济发展、农业现代化建设和水利改革发展趋势，不断完善农村金融监管制度，改进监管手段和方法，促进农村金融市场稳健发展；要通过差异化的监管政策和措施，引导农村金融机构增加信贷投放、改进服务；建立科学的监管考核与评价体系，推动和激励农村金融机构完善支农服务网点功能，提高贷款服务效率和质量；切实加强贷款风险监管，严格执行贷款发放条件，严禁违规新增融资平台贷款；加强贷款投向监管，认真落实“三个办法、一个指引”，从源头上控制涉农信贷资金被挪用风险，抑制用于农产品炒作、囤积居奇、哄抬物价等不合理信贷资金需求，保证有效支持实体经济发展，切实防范信贷风险。





二○一一年二月十四日