江西省建设厅


江西省城市住宅小区物业管理试行办法
江西省建设厅


第一章 总则
第一条 为规范城市住宅小区的物业管理，保障和监督物业管理企业有效实施管理，维护住宅小区的公共利益和生活秩序，保护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据有关法律、法规和规章的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指城市规划区内，以住宅为主，有相配套的市政公用设施和相关的商业、文化设施的居住区（含住宅建筑群）。
本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋和相关的公用设施及公共场地等。
本办法所称物业管理，是指对城市住宅小区内的房屋及其设备、公用设施、绿地、环境、公共秩序等事项进行专业化有偿维护、修缮和整治。
本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅所有人。
第三条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理相结合的原则。
受委托的物业管理企业按合同约定提供有偿服务。
第四条 省建设行政主管部门是本省住宅小区物业管理的行政主管部门。县级以上人民政府房地产管理部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门。
县级以上人民政府有关专业部门按照政府职责分工，协助同级房地产管理部门负责对物业管理有关工作的指导和监督。

第二章 业主自治管理
第五条 公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上，新建住宅小区出售建筑面积达到百分之五十以上时，房地产管理部门应组织公有住宅出售单位或开发建设单位召集第一次业主大会或业主代表大会。
业主大会或业主代表大会应当吸收房屋使用人参加。
第六条 业主大会或业主代表大会是住宅小区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
（一）选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会），选举、罢免管委会委员；
（二）听取并审议管委会工作报告，改变或撤消管委会不适当的决定，监督管委会工作；
（三）决定关于业主利益的重大事项；
（四）审议并通过管委会章程和业主公约；
（五）审议并通过物业管理企业提出的房屋共用部位和共用设施维修、资金筹措、使用计划和预决算。
（六）其他需要讨论的问题。
第七条 住宅小区应当成立管委会。
管委会权利和义务是：
（一）起草管委会章程；
（二）选聘、解聘住宅小区的物业管理企业，代表业主与物业管理企业签订物业管理合同；
（三）审议物业管理企业制定的住宅小区的年度工作计划，住宅小区配套工程和重大的维修工程项目及资金；监督、检查物业管理服务费的收取和使用情况；
（四）负责房屋共用部位、共用设施基金和资金的管理；
（五）接受房地产管理部门和各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第八条 管委会应自选举产生之日起30日内，将下列材料报当地房地产管理部门备案：
（一）成立管委会的报告；
（二）管委会章程；
（三）管委会组成人员名单；
（四）办公场所证明文件及管理区域说明、附图。
第九条 住宅小区内业主和房屋使用人应当就住宅小区使用、维护物业及其管理等方面制定公约。
业主公约对本住宅小区全体人员具有普遍约束力。

第三章 物业管理企业和服务
第十条 物业管理企业应当按照规定，依照《中华人民共和国公司法》规定，到工商部门办理营业执照，经房地产管理部门核发《江西省物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理活动。
物业管理实行企业资质认证管理制度和管理人员持证上岗制度。具体办法按照《江西省物业管理企业资质管理暂行办法》和《房地产行业企事业单位关键岗位持证上岗实施办法》（赣建科字〔1997〕2号）执行。
第十一条 物业管理企业根据签订的住宅小区物业管理合同对住宅小区实施管理。
物业管理合同应报住宅小区所在地房地产管理部门备案。
第十二条 物业管理企业在住宅小区范围内应当提供下列物业管理服务事项：
（一）房屋住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
（二）住宅小区内共用设施的使用管理、维修和更新；
（三）电梯、水泵等设备的运行服务；
（四）保洁服务；
（五）保安服务；
（六）车辆行驶及停泊；
（七）房地产管理部门规定的其他物业管理事项。
物业管理企业与业主可以约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅的自用部位和自用设备的维修、更新；
（二）业主管委会委托的其他物业管理服务事项。
第十三条 物业管理公司的权利和义务：
（一）享受国家对第三产业的优惠政策；
（二）选聘专营公司承担专项经营业务；
（三）依据物业管理合同和物价部门有关规定收取物业管理服务费；
（四）接受管委会和业主的监督；
（五）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化体育活动；
（六）按照法律、法规和有关规定可从事与物业管理相适应的经营活动。
第十四条 住宅小区开发建设单位应当做好前期物业管理工作，费用由开发建设单位承担。
本办法所称前期物业管理，是指住宅出售后至管委会成立前的物业管理。
住宅小区开发建设单位应当依照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担住宅小区前期物业管理的保修责任。
第十五条 物业管理企业有下列行为之一的，管委会有权制止并要求限期改正：
（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
（四）乱搭乱建、改变房地产和公用设施用途的；
（五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。
经管委会指出，仍不改正的，业主或房屋使用人可向当地房地产管理部门投诉；房地产管理部门应当受理，并在15日内将调查处理结果答复投诉人。

第四章 住宅小区物业的使用和维护
第十六条 住宅小区经综合验收合格后，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅小区工程资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑结构、设备竣工图；
（三）管线竣工图；
（四）其他物业管理所需的资料。
第十七条 业主使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经当地房地产行政主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
第十八条 住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地，攀折花木；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、张贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）随意停放车辆和鸣高音喇叭；
（七）发出超出规定标准的噪音；
（八）排放有毒、有害物质；
（九）法律、法规、规章和业主公约所禁止的其他行为。
第十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分和其他自用部位及自用设备，由业主负责维修，也可委托物业管理企业有偿维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压泵、电梯、机电设备、公用天线、消防设施等房屋共用部位和共用设备、设施、场地等，管委会可委托物业管理公司统一维修、养护和管理；
共用部位、共用设备和设施人为造成损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当照价赔偿损失。
第二十条 住宅小区内水、电、煤气、通讯等管线的维修，由上述专业单位负责维修养护。
第二十一条 凡使用不当使房屋及附属设施影响市容或可能危害毗邻房屋安全及公共利益的，业主应当及时修缮。

第五章 物业管理费用的管理与使用
第二十二条 住宅小区物业管理资金包括：（一）房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）；（二）房屋共用部位、共用设施维修费；（三）管理服务费。上述管理资金应当设立专户存储。
房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）所获取的利息用于房屋共用部位，共用设备、设施的维修和养护；管理服务费用于住宅小区内物业管理的日常支出，不得挪作他用。
第二十三条 住宅小区内应当建立房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）。
基金资金来源：
属公有住宅出售的，由公有住宅售房单位按照多层住宅不低于售房款20％，高层住宅不低于售房款的30％提取基金；属新建住宅小区的，由住宅小区开发建设单位按建造成本价的1％至3％比例提取资金，该资金在小区开发建设成本中列支。
基金由公有住房售房单位归集，资金由当地房地产管理部门归集。基金（资金）应当自管委会成立之日起15日内全额移交。
第二十五条 房屋共用部位、共用设施维修费，业主应当按照物价等有关部门核定的收费标准，向管委会缴纳相关的房屋共用部位、共用设施维修费。
第二十六条 管理服务费由物业管理企业按物价部门收费规定逐期直接向业主或房屋使用人收取。
管委会应当将基金（资金）以单元为单位分别存入专户。发生房屋权属转移时，其基金（资金）也随之转移，归现业主享有。
特约服务费由双方约定。
第二十七条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当无偿向管委会移交公用配套设施和场地。
第二十八条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按房屋总建筑面积的一定比例，以建造成本价向管委会提供管委会办公用房和物业管理企业办公业务用房，所提供房屋的购房款可在住宅开发建设单位提取的共用部位、共用设施维修资金中列支。所购房屋产权归全体业主所有，由管
委会和物业管理企业使用，不得挪作他用。
第二十九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当以建造成本价向管委会，按房屋总建筑面积0．5％的比例提供经营用房。该经营用房的产权归全体业主所有，由物业管理企业租用。
经营用房的购房款可从住宅小区共用部位、共用设施维修资金中垫支，所垫房款从其租金中收回。
第三十条 公有住宅出售单位应当参照第二十七条、第二十八条、第二十九条规定办理。
第三十一条 住宅小区的共用部位、共用设施维修基金（资金）、费的收支帐目，管委会应当每季度公布一次，接受业主或房屋使用人的监督。

第六章 法律责任
第三十二条 业主或使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。
物业管理企业违反物业管理合同的约定，应当承担相应的法律责任；造成业主或使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第三十三条 业主代表大会、管委会作出的决定违反本办法的，市、县房地产管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十四条 物业管理企业违反本办法第十五条规定的，由市、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处1000元以上30000元以下的罚款。违反本办法情节严重的，省建设行政主管部门可以作出降低资质等级的处理，并依法予以处罚。

第七章 附则
第三十五条 业主公约范本和物业管理合同文本，由省建设行政主管部门统一监制。
第三十六条 大厦写字楼、商住楼、别墅区及其他可委托进行管理的非居住房屋的物业管理可参照本办法执行。省级以上开发区的住宅小区可参照本办法执行。
第三十七条 本办法由省建设厅负责解释。
第三十八条 本办法自一九九七年八月二十八日起施行。



1997年8月28日
旅游合同是指从事旅游服务活动的组织或个人与旅游者之间订立的明确双方在特定的旅游活动中权利义务的协议。依照1970年《布鲁塞尔旅游国际公司》第1条第1项的规定，旅游合同包括有组织的旅游合同或中间人承办的旅游合同。该条第2项规定，有组织的旅游合同系指当事人之一方提供地方“一项一次计酬之综合性服务、包括交通、住宿(不在接送时间之住宿)或任何其他有关服务之合同。中间人承办的旅游合同系指当事人之一方为他方媒介旅游合同或媒介一项或多项给付，使他方得完成旅游或者短期居留之合同”。我国《合同法》未就旅游合同作出明确的规定，我国台湾地区《民法》虽没有就旅游定义做出明文规定，但在第514-1条中则对旅游营业人与旅游服务做出了规定。旅游合同的双方当事人为旅游者和提供旅游服务的人，其中提供旅游服务的人，在各国一般为旅行社，旅游者可以是中国人，亦可以是外国人。
　　一、旅游合同的法律特征
　　1、旅游合同的当事人具有特殊性
　　提供旅游服务的当事人，一般是从事旅游服务活动的单位，如旅行社、旅游公司等。接受服务的一方是接受旅游服务的个人或团体，在我国，旅游业为特许经营行业，从事旅游业务的单位必须得到旅游行政管理部门的批准。国务院旅游行政主管部门负责全国旅行社的监督管理工作。县级以上地方人民政府管理旅游工作的部门按照职责负责本行政区域内的旅行社的监督管理工作。根据国务院《旅行社管理条例》第3条规定：“本条例所称旅行社，是指有营利目的，从事旅游业务的企业。本条例所称旅游业务，是指为旅游者代办出境、入境和签订手续，招徕、接待旅游者，为旅游者安排食宿等有偿服务的经营活动”。旅行社按照经营业务范围，分为国际旅行社和国内旅行社。国际旅行社的经营范围包括入境旅游业务、出境旅游业务、国内旅游业务;国内旅行社的经营范围仅限于国内旅游业务。经国家旅游局批准，我省组团出境旅游社只有6家，即合肥4家、芜湖1家、黄山1家;经有关部门批准，我省有权组织入境旅游业务的旅行社有33家。
　　2、旅游合同的标的是旅游服务活动
　　旅游服务活动是一项集合性服务活动，不同于单一的服务活动。如律师代理服务、公证法律服务等。它通常包括一系列具体的服务活动。如安排游览景点路线、提供导游服务、接送旅游者、安排旅游者食宿、保管旅游者的物品、保护旅游者的人身安全等。
　　3、旅游合同是双务有偿合同
　　旅游合同是双务有偿合同，旅游服务人应向旅客提供旅游服务，旅游者应支付一定费用。旅游合同又是诺成合同，合同双方当事人达成协议即告成立。
　　4、旅游合同一般具有团体性
　　旅游一般分为团队旅游和自助旅游。团队旅游是指为一定数目的旅游者与旅行社达成的协议，在团队旅游中，因人数低于最低组团人数将导致旅游团不能成行，如果旅行社事先将人数限制情况向旅游者说明，那么在旅游者人数低于最低组团人数时，旅行社可能解除合同。同时，根据《旅行社管理条例》规定，在得到旅游者书面同意后，将已签约的旅游者转让给其他旅行社。我国台湾地区《民法》规定，旅行社招徕旅游者超过组团人数，对于超过的人数，旅行社应负担自始主观不能的责任。
　　二、旅游合同当事人的义务
　　1、旅游服务方的义务
　　旅游服务方的主要义务是向旅游者提供符合质量要求的旅游服务。
　　⑴、旅游服务人应亲自为旅游者提供服务，不能委托他人履行这一义务。
　　我国《旅行社管理条例实施细则》第44条规定：“旅行社因不能组团，将已签约的旅游者转让给其他旅行社出团时，须征得旅游者书面同意。未经旅游者书面同意，擅自将旅游者转让给其他旅行社的，转让的旅行社应当承担相应的法律责任”。不仅如此，我国台湾地区《旅行业管理规则》第27条第1款规定：“旅行业经营自行组团业务，非经旅游者书面同意，不得将该旅行业务转让给其他旅行业办理”。因此，旅游者的书面同意转让具有终止其与原旅行社之间的合同关系的效力。不经旅游者书面同意转让，转让的旅行社应承担法律责任。
　　⑵、旅游服务人应按约定提供服务内容。
　　所乘坐的交通工具特别是客运汽车一项，应就其产地、品牌、型号、有无空调、座位数等内容作明确记载;旅游景点一项，应明确开始与结束参观时间，必要时，可将旅行社所作广告宣传行程约定为旅游合同的附件;用餐次数和标准应当明确包括早餐的次数、标准以及正餐的次数和标准(菜、汤的数量，份量);住宿标准应注意“标准间”一词的理解。只有在星级饭店里，“标准间”一词才有实际意义，一般旅馆、招待所、培训中心的“标准间”是没有标准的，因而，当住宿设施是一般宾馆、招待所、培训中心时，应明确约定住宿房间的床位数、有无卫生间、有无电视机、有无电话、电脑可否上网等设施、设备;购物一项，应明确购物次数、购物点名称以及在每个购物点逗留的时间。
　　⑶、保证旅游者的人身和财产安全。
　　2、旅游者的义务。
　　⑴、按合同约定支付有关费用
　　支付费用是旅游者的主要义务。这里的费用包括劳务报酬和服务报酬等。旅游者应按合同约定的时间、数额、方式及时支付有关费用给旅行社，除约定的免费服务项目外，旅行社提供的其他服务，旅游者接受的，还应另外支付费用。
　　决定旅游合同中的费用的因素很多，其中除导游费等少数因素可由旅行社控制外，构成旅游价格的交通费用、食宿费用、景点门票费等其他费用都不为旅行社所控制。而旅游产品内容的可变性也很强，一条旅游线路及相关各有关部门所提供的服务具有极大的差异性。但在实践中，个别不负责的旅行社有时会采取减少旅游产品中部分内容以迎合旅游者的价格心理，或者先以低价与旅游者达成协议，再在旅游途中向旅游者临时收费用。
　　⑵、服从旅行社的安排和指挥，按旅游服务人的组织进行旅游服务。
　　⑶、保护旅游设备、设施。
　　《安徽省旅游管理条例》第18条规定：“旅游者应当遵守旅游秩序和有关旅游安全、环境卫生规定，履行旅游合同或约定，尊重旅游地民族风俗习惯和宗教信仰，不得破坏旅游区的景点和旅游设施”。
　　三、旅游合同当事人的违约损害赔偿
　　1、旅行社没有按合同约定提供旅游服务
　　旅行社应按合同的约定提供旅游服务。未按合同约定提供服务的，如未组织约定的游览活动，未提供约定的食宿服务、未提供交通工具等都构成违约。由此造成旅游者损失的，旅行社应负责赔偿。主要包括：旅游者预先支付的报酬和费用损失，以及为获得该项服务而额外支付的费用损失等。
　　2、旅行社提供的服务质量不合格
　　旅行社应提供符合合同约定的旅游服务。如果旅行社提供的旅游服务质量不符合合同的约定，即构成违约。造成旅游者损失的，旅行社应负责赔偿。
　　3、旅行社违反保证旅游者人身和财产安全的义务
　　旅行社应保证旅游者的人身和财产安全。由于旅行社的过错造成旅游者人身损害或财产损害的，如因旅游设备不良造成的旅游者的人身损害，因保管不善造成的财产损失等。都构成违约，旅行社应当赔偿。
　　4、旅游者没有按合同约定支付有关费用
　　支付费用是旅游者的主要义务。如果旅游者不支付、少支付或迟延支付有关费用，则旅游者构成违约。由此造成旅行社损失的，旅游者应负责赔偿。
　　5、旅游者违反旅行社的安排与指挥
　　旅游者在游览时，应当服从旅行社的统一组织与指挥，如果因旅游者不服从安排和指挥，给旅行社造成损失的，即构成违约，旅游者应承担违约赔偿责任。
　　6、旅游者在旅游开始前单方解除合同
　　如果旅游者在旅游开始前单方解除合同的，则构成违约。在此情况下，旅行社不能请求支付费用，而只能要求其赔偿。
　　四、旅游合同中应注意的问题
　　1、旅游合同中的格式合同
　　格式合同。又称为定型化契约，是指企业经营者为与不特定多数交易对象订立合同之用而事先拟订的合同条款。当事人一方可将之预定用于同类交易之中，定型化合同之订立不需要经过双方磋商的过程，对于大多数消费者是接受或者不接受的选择过程，并无多少意思自治发挥的空间。在旅游合同中，旅行社使用定型化条款免除自己一方合同责任可分为以下情形：
　　⑴、直接免责条款
　　旅行社在旅游合同中直接写明其对于履行辅助人因过失或故意侵害旅游者之行为的免责的条款。
　　⑵、通过订立居间条款而免除自己一方的责任
　　居间条款，是指旅行社表明对于某些旅游给付其仅居于居间代办地位，不承担责任的条款。如旅行社在旅游合同中写明“旅游中的车辆由某公司提供，我方概不承担责任”的内容等。
　　⑶、订立有利于自己的条款
　　在旅游合同中明确规定：“发生争议由旅行社所在地的人民法院管辖”。
　　直接免责条款，通过居间条款免除一方责任的条款以及订立有利于自己的管辖条款，一旦写入旅游合同中，对于旅游者来说在违约事实发生后寻求救济极为不利。因此，应当对旅游合同中的免责条款作出控制，具休可采取以下途径：
　　⑴、规范订立格式条款
　　格式条款是旅行社为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，旅行社对该条款予以说明。