辽宁省鞍山市人民政府办公厅


关于印发鞍山市建设信用社区试点工作实施办法的通知

鞍政办发〔2005〕97号
各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：
经市政府同意，现将《鞍山市建设信用社区试点工作实施办法》印发给你们，请认真贯彻执。
二00五年十月十二日

鞍山市建设信用社区试点工作实施办法
为改善全市金融生态环境，促进充分就业和再就业，支持非公有制经济和中小企业发展，根据《辽宁省人民政府办公厅转发省政府金融办等部门关于做好信用社区试点工作意见的通知（辽政办发〔2005〕62号）精神，结合鞍山实际，制定本实施办法。
一、意义和原则
（一）意义
开展建设信用社区试点工作是进一步加强和改善金融生态环境建设，构建和谐鞍山的一项重要举措，也是落实小额担保贷款政策、促进就业和再就业、促进非公有制经济和中小企业发展的一项重要措施。开展建设信用社区试点是以城市社区（居委会）为依托，以信用企业和信用户（居民）为基础，以建设信用社区为中介，以实现信用县（市）区、信用城市为平台，以将资金流向洼地为手段，从根本上解决下岗失业人员就业再就业难、自主创业小额贷款担保难和非公有制经济及中小企业贷款难的问题，促进贷款发放，保障贷款安全，对全市经济发展和社会稳定具有重要意义。
（二）原则
1、积极参与、严格把关。各商业银行要切实负起责任，利用自身在信用评定方面的经验以及熟悉社区内企业和居民贷款偿还情况的优势，严格按照《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法》和《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法操作规程》
的要求为信用社区评审把好关。
2、服务、措施两到位。完善银行服务是信用社区持续发展的保证。对试点工作中产生的信用良好社区，各项金融服务要及时跟上，措施要到位。在信用社区信用水平高于一般社区的同时，银行对信用社区的各项服务也要高于一般社区。通过信用社区建设，不仅要解决下岗失业人员小额担保贷款的推进问题，而且要解决社区中小企业、特别是非公有制企业贷款难、金融服务水平低的问题，真正使信用社区成为资金流向的洼地。
二、组织领导
为加强我市建设信用社区试点工作的组织领导，市政府成立鞍山市建设信用社区试点工作领导小组，负责我市建设信用社区试点工作的具体组织、协调事宜。其组成人员如下：
组 长： 吴野松 市委常委、常务副市长
副组长： 梁 勇 市长助理
刘丹华 市政府金融办主任
武建军 人民银行鞍山市中心支行行长
成 员：邹玉颖 市发展改革委副主任
李化成 市民政局副局长
黄 平 市财政局副局长
项晓云 市劳动保障局副局长
周福伟 市中小企业局副局长
阚殿平 市政府金融办副主任
于 玲 市工商局副局长
王忠家 市国税局副局长
郑成安 市地税局副局长
薛德涛 市质量技术监督局副局长
王 军 鞍山银监分局副局长
王安福 市保险行业协会秘书长
白长权 海城市副市长
王家森 台安县副县长
原 丹 岫岩县副县长
赵忠太 铁东区副区长
王洪刚 铁西区副区长
王泓宇 立山区副区长
梁 冰 千山区副区长 
领导小组下设办公室和评审委员会。办公室设在市政府金融办，主任：刘丹华（兼）；评审委员会设在人民银行鞍山市中心支行，主任：武建军（兼）。各县（市）、区要成立相应机
构和申报机构，负责辖区内建设信用社区试点工作，逐级分工、落实责任。
领导小组成员单位职责分工：
（一）市级信用社区评审委员会由民政、财政、税务、工商、质监、各银行、担保机构等单位组成，负责评审3A以下等级的信用社区，并报省、市建设信用社区试点工作领导小组备案。评审实行一票否决制。
（二）财政部门要把考核奖励与社区信用、贷款安全相挂钩，建立起风险共担的奖惩机制，对小额贷款回收率比较好的经办银行、信用社区给予一定资金奖励；安排适当经费保证建设信用社区试点工作的需要。
（三）市政府金融办负责市建设信用社区试点工作领导小组办公室日常工作，指导、协调、检查各有关部门落实本实施办法，组织信用社区调查、评审和上报等工作。
（四）人民银行鞍山市中心支行负责市建设信用社区试点工作领导小组信用社区评审委员会的日常工作及对社区进行信用等级评审工作。同时，要主动向各成员单位宣传、解释信用社区评审的标准、程序及评审工作的重要作用，指导各商业银行对社区工作人员进行信贷政策、信用评价方面的培训，制定具体的评审细则和培训计划，及时向领导小组反馈情况，提出建议，配合各有关部门，落实试点工作的各项政策，搞好试点工作。
（五）工商管理部门负责于每年3月20日前向市建设信用社区试点工作领导小组办公室提供上年我市企业或居民除税收外创业费用所占营业收入的比例情况。
（六）市银监分局负责每年3月20日前向市建设信用社区试点工作领导小组办公室提供最近4个季度新增贷款不良率情况，并于每年3月20日前向市领导小组办公室提供全省及我市2002年以来每年贷款不良率情况。
（七）各商业银行要及时准确地提供相关数据材料，按照规定要求定期向市建设信用社区试点工作领导小组办公室报送小额担保贷款本息偿还率、贷款本息综合偿还率、新增贷款不良率、银行诉讼案件结案率等统计资料。
各商业银行要在市人民银行的指导下，配合有关部门做好《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法》和《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法操作规程》的培训，使社区工作人员尽快掌握试点工作政策。同时，各行间要明确分工，提高效率，对社区工作人员进行信贷政策、信用评价方面的培训并提供必要的指导，使社区推荐借款人及提供相关的情况更有针对性。
（八）各县（市）、区政府要严格按照《关于印发〈辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法〉和〈辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法操作规程〉的通知》（辽金办〔2005〕13号）及本实施办法，制定本地区实施细则，按规定程序和标准，认真组织调查、审核、上报工作，并定期向市建设信用社区试点工作领导小组报告工作情况。
（九）凡达到要求的社区均可在每年12月末前向市建设信用社区试点工作领导小组办公室提出申请，经县（市）、区建设信用社区试点工作领导小组审核同意，并将社区基本情况说明等相关材料一并上报。办公室接到社区申请后，要在次年1月10日前将申请发至各相关部门。信用社区建设相关单位在接到办公室转来的社区书面申请后于每年3月20日前，向市建设信用社区试点工作领导小组办公室提供相关情况。
三、申请标准、时间进度及要求
（一）信用社区申请标准：
1、社区内下岗失业人员小额担保贷款借款人不低于10人，且贷款到期还款率达到95%以上（含95%）；
2、社区内贷款企业或个人合计达到50户（人）。对信用社区的分类，共分为2类6级17档。
（二）根据我市的实际情况，信用社区建设时间进度如下：
2005年，全市达到2A级信用社区1个、1A级2个、B类2个，全市信用社区合计达到5个；
2006年，全市达到3A级信用社区2个、2A级5个、1A级8个、B类10个，全市信用社区合计达到25个以上；
2007年，全市达到3A级信用社区5个、2A级10个、1A级20个、B类40个，全市信用社区合计达到75个以上。
（三）为保证完成上述工作目标，各县（市）、区政府要着重做好以下工作：
1、各县（市）、区建设信用社区实施细则要在2005年10月14日前报市建设信用社区试点工作领导小组办公室，经审核后报省建设信用社区试点工作领导小组备案。
2、各县（市）、区建设信用社区实施细则经市建设信用社区试点工作领导小组审核后，要立即组织信用社区申报工作。根据省政府安排，每个县（市）、区选择2个基础条件好的社
区，作为建设信用社区试点单位，全市共选择14个信用社区。
3、各县（市）、区要于2005年10月17日前，将确定的建设信用社区试点单位报市建设信用社区试点工作领导小组办公室。
四、工作要求
（一）统一思想，提高认识
振兴鞍山老工业基地已进入关键时期，经济结构调整、体制改革、关心弱势群体、维护社会稳定等各项社会事业，都需要大量的资金投入，信用社区建设正是解决资金不足问题的重要举措之一。为此，各县（市）、区要统一思想，高度重视，把推进试点工作放在突出位置抓紧抓实。
（二）落实墩信用社区的各项优惠政策
各商业银行要按照《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法》和《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法操作规程》的规定，制定本行对信用社区以及区内企业和居民的信贷优惠政策。既要采取措施保证已有的信用社区相关政策得到执行，又要根据本行、本地区实际，为社区制定切实可行的金融服务方案，加大营销力度，主动出击，开拓信用社区潜在的优良客户市场。财政部门和各保险公司要认真依照有关规定，落实信用社区的各项优惠政策。
（三）根据省政府的部署，市政府将于2005年12月末对各县（市）、区进行两次检查和通报，表扬先进，鞭策后进，推动我市试点工作不断深入。


购买查封房屋的买卖合同是否有效

奚正辉


案例：

　　乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？对此人们认识不一致。

　　认为房屋买卖合同无效的主要理由是：
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
　　《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

　　其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。
　　首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
　　《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999年12月1日通过）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。
　　《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
　　《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢？这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第（四）款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
　　认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

　　其次，从其他规定分析买卖合同的效力。
　　《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
　　《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。

　　购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师